東京に空き家が増える理由と富山市の再開発、および費用便益分析。〔富山市の解体工事ブログ〕

2023年9月15日更新

こんにちは。

富山市の解体工事会社、EIKI Inc.（エイキ）です。

 

いつもは解体工事に関するブログを書いておりましたが、

今回は「東京で空き家率が増える理由」と「富山市の再開発」について記します。

 

 

 

 

 

 

【目次】

 

１．「東京都の空き家率」が意外と高いです。

 

２．「再開発による地上げ」で空き家が生まれる仕組み。

 

３．再開発の「費用」と「便益」を比べる。

 

４．富山市の最近の再開発には何がある？

 

５．富山市の解体工事はEIKI Inc.(エイキ)へ。

 

 

 

 

１．「東京都の空き家率」が意外と高いです。

 

 

土地の価格が高く流入人口が多い都道府県は？

はい、東京都です。

したがって、東京は空き家率が少ないだろうと想像する方もおられると思います

 

 

 

しかし調べますと、東京都の空き家率は１０．５％。

全国平均の１３．６％と比べても、大きくは変わらないのです。

意外な結果でした。

 

「東京都の空き家率が多いと言うが、それは都心２３区以外の市町村の話しだろう。

さすがに都心２３区には空き家は多くないはずだよ」とお思いの方が多いでしょう。

しかし、データを調べますと決してそんなことはないのです。

 

２３区別のデータから住宅街と都心をピックアップしてみます。

すると、人気住宅地である世田谷区は９．６％、杉並区は８．６％と空き家率は比較的に低いのですが、

オフィス街・商業街の港区が１２．４％、中央区が１１．９％、千代田区が１０．７％と空き家率が高いのです。

 

土地不足と言われている東京２３区の空き家率が増えるのはなぜでしょうか？

各サイトを参考にしながら、次の章で推察してみました。

 

 

※上記数値は、次を根拠にしました。

→「平成 ３０年住宅・土地統計調査－住宅及び世帯に関する基本集計－」（令和元年９月３０日 総務省統計局）

→「東京の土地　２０２０オープンデータ」空き家率の内訳表：表５－７－２（平成３０年度　東京都都市整備局）

 

※大規模再開発の実例が詳細に記載されています。計画から竣工まで１７年かかりました。

→「六本木ヒルズ：コンセプト・開発経過」（森ビルサイト）

 

 

 

２．「再開発による地上げ」で空き家が生まれる仕組み。

 

 

東京都心のオフィス街では、街の再開発が盛んですね。

郊外では、大規模マンションや商業施設の開発が盛んです。

実は、この開発が空き家率上昇の原因となっているのです。

 

 

 

 

 

普通に考えますと、街の再開発が盛んと言うことは、あちこちから人が集まってくるはずだと想像します。

家やビルが足りなくなるから空き家率は下がるのではないかと考えます。

しかし、実際は空き家率が上がります。

 

この仕組みを知るために、まずは街の再開発とはどういうことなのかを考えてみましょう。

街の再開発をするにあたって、一番最初にすべきこととは何でしょうか？

それは、土地の確保です。

 

大規模な再開発ですと、土地の住民や地権者は数百人を超えることもあります。

そこで、まずはデベロッパーや不動産会社などの事業者が開発予定地の「地上げ」を実施することとなります。

 

「地上げ」とはバブル時に強引な立ち退き交渉でマイナスのイメージが付きましたね。

しかし、本来の「地上げ」の言葉の意味は、「新たな事業を行うために事業者が土地を購入・確保すること」です。

「地上げ」は決してマイナスな行為ではなく、通常の商活動の一つです。

「地上げ」によって、住宅やオフィースビルや商業施設が建築可能となります。

 

ただし、「地上げ」には時間がかかります。

今住んでいる方々への説明会と交渉を何度も繰り返すこととなります。

すべての方々の理解を得て契約を交わすまでには何年もかかります。

契約をすませた方々の現存の住宅やビルは、一時的に「空き家」となりますね。

「地上げ」開始から契約終了までの間は、空き家が増えてしまいます。

これが、再開発中は空き家率が上昇する仕組みです。

大規模再開発が盛んな東京都ならではですね。

 

なお、地上げがなかなか進まない理由としては、次の２点が指摘されています。

１．「借地借家法」の運用

２．「建築基準法」の厳格化と「（マンションなどの）区分所有法」の運用

２点ともそれぞれ奥深い内容と歴史的経過がありますので、ここでは触れません。

 

 

４．再開発の「費用」と「便益」を比べる。

 

この章では、再開発の是非についてその指標となる判断手法を一つ記します。

 

それは、「費用便益分析（ひようべんえきぶんせき）」という手法です。。

再開発事業に必要な費用と便益（効果）を計る指標となります。

 

 

 

 

 

費用とは、事業を実施する用地費、補償費、建設費、維持管理費です。

便益とは、事業の実施によって得られる社会的な利益を金銭的な価値に変換したものです。

 

理屈的には、便益が費用を上回るときに事業を実施するに値すると考えます。

しかし、目に見えない社会的な利益を金銭変換するので便益は恣意的になりがちです。

机上の空論で生まれた金額が便益に加算されるからです。

その結果、実質的な意義が共有されない事業が行われることもあります。

しばしばニュースで「〇〇事業の意義は何だったのか？」などと報じられることは、これを指します。

 

 

 

３．富山市の最近の再開発には何がある？

 

 

最後に、富山市の再開発について記します。

 

以下の図の橙色が再開発地区です。

ということは、橙色の地域を作るために解体工事が行われたことを示しています。

解体工事で街作りに貢献です。

 

 

※画像引用→「再開発事業等の実施地区（富山市サイト）」

このサイトに、各地区の事業詳細がリンクされています。

オススメです！

 

 

富山市の代表的な再開発事業を以下に三つ挙げますね。

 

【進行中の再開発】

１．中央通りD北地区第一種市街地再開発事業

２．富山駅周辺整備事業。

 

【すでに竣工済みの再開発】

１．桜町一丁目４番地区市街地再開発事業「パティオさくら」

 

これらの事業は富山市が目指すスマート都市推進に寄与することと期待します。

また、再開発地区においては、弊社も解体工事で関与できればと思います。

 

なお、東京の例と同様、富山市の再開発においても空き家が増えることとなります。

地上げ→解体工事→着工→竣工の間の一時期です。

 

 

参考サイト→「再開発事業」（富山市サイト）

 

 

以上、再開発と空き家率のブログでした～